《2018年亞太區房地產市場新興趨勢報告》: 香港房地產投資活動有攀升趨勢

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香港成為2017年上半年亞洲最大房地產投資目的地

香港,2017年11月20日 - 根據城市土地學會(ULI)及羅兵咸永道(PwC)聯合編制發表的《2018年亞太區房地產市場新興趨勢報告》(下稱《報告》),香港在具投資潛力市場排行榜上從去年的第18位升至第13位。

香港的排名上升乃基於一系列因素:首先,多宗大額交易使香港成為2017年上半年亞洲最大的投資目的地;尋求多元化投資的中資發展商並未滿足於內地市場較低回報的投資,轉而參與本港土地競投,購入多幅大型地皮。其次,許多投資者認為,零售舖位市場經歷幾年下行後已經觸底。第三,隨著其他較活躍的核心市場的投資機會逐漸減少,外資核心基金經理重新在港尋找投資增值的機會。此外,位於東九龍新中心商務區的房地產市場活動持續活躍。

城市土地學會香港副主席兼高力國際亞洲估價及諮詢服務部常務董事David Faulkner表示:「儘管香港房地產價格高且相對缺乏市場流動性導致了投資機會的損失,但中國大陸投資者正在持續向這座城市注入資本。對於精明的投資者來說,香港具有許多投資機會。」

羅兵咸永道亞太區房地產稅務主管蘇國基指出:「多宗大額交易使香港成為2017年上半年亞洲最大的投資目的地。這涉及期內多宗大型土地交易,反映中資發展商希望在較低回報的內地市場以外尋找出路。在零售舖位方面,市場經過幾年的下滑後,已見低位回升的跡象。至於商業房地產市場方面,基於本港甲級和乙級寫字樓租金的明顯差距,為尋求投資增值機會的人士提供了良好的機會。」

綜觀整個亞太地區,在所有影響區內房地產投資趨勢的各種因素中,流動資金過剩被認為是最具影響力的因素。區內的主權基金和機構投資者積累大量了現金,於區內以至全球爭相買入物業,因而造成資產市場的競爭,這從根本上及以意想不到的形式,改變了房地產市場投資模式。

這些變化包括重訂傳統的風險和回報的劃分,改變對市場回報的素求,核心與風險投資者都將目光轉移至增值型物業以及其他物業類別和以往不感興趣的新興市場,如數據中心、可負擔的住房項目、供出租(或共享)的設施,以至學生和長者住房頊目。

報告中的其他焦點包括:共享工作設施的蓬勃發展、亞洲零售業面對電子商務挑戰感到的擔憂,以及亞洲的機構投資者持續大手投入國際房地產市場。

今年的投資前景排名反映了投資策略出現愈來愈大的差異,一些買家傾向於追求資產增值,而另一些買家則注重於租金回報率。今年的調查當中,大贏家是那些可為投資者通過提高租金來實現最大回報的城市(如悉尼和墨爾本)、尋求安全和穩定回報但仍高於主權債券收益率的城市(如東京),以及那些被視為能夠長期增長的新興市場(如越南)。除此之外,投資者對新加坡的投資前景信心也有所回升。市場相信,新加坡寫字樓與住宅市場已經見底。就個別物業類別前景而言,今年物流業資產佔首位,因應其持續結構性供不應求的情況,投資者對此等物業的信心逐漸恢復。

城市土地學會亞太區主席兼普洛斯公司董事長Seek Ngee Huat博士說:「今年的《亞太區房地產市場新興趨勢報告》調查結果顯示,悉尼和墨爾本在今年的排名中名列前茅,因為它們既擁有穩定的投資環境,又有當前相對較高的收益率,而且它們未來租金的增長前景也非常好,具備相當的吸引力。」

蘇國基表示:「2017年亞洲市場資金外流量有着前所未有的增長,幾乎是2016年同期的兩倍,其中流向全球房地產市場的資金高達452億美元。雖然近期中國大陸進一步加強資金管制對市場的影響程度仍屬未知之數,但市場的共識是整體資金外流不大可能會大幅度下降。這主要是因為主權和國企投資未必受到資金管制的影響,加上目前已有大量內地資金在中國大陸境外,其中許多在香港,這些資金不受資金管制的約束。」

在未來幾週,《2018亞太區房地產市場新興趨勢報告》將在亞洲多個城市發佈,就亞太地區房地產投資和發展趨勢、房地產融資及資本市場、對各類物業及各大都會市場進行前瞻性預測。報告匯集區內逾600名房地產專業人士的意見而成,他們包括投資者、發展商、物業公司代表、貸款機構、地產代理及諮詢顧問等。

2018 年投資及發展前景排名前五位的市場:

  • 悉尼(投資和發展前景均排名第一)- 悉尼的吸引力在於它是一個擁有成熟經濟環境的大城市,其核心資產市場交投活躍,且相對其他城市有較高的收益率。
  • 墨爾本(投資前景排名第二,發展前景排名第三)- 墨爾本的吸引力與悉尼相似,即它是一個成熟的市場,擁有高質量的核心資產,且收益率按亞洲標準較為高。
  • 新加坡(投資前景排名第三,發展前景排名第六)- 由於經濟停滯不前和供應過剩,當地租金水平連續兩年下滑。在寫字樓市場經歷低迷之後,新加坡的投資前景排名從去年的倒數第二飆升至今年的第三位。
  • 上海(投資和發展前景均排名第四)- 由於資本管制,內地買家無法向外投資從而引發本地需求上升,加上外國核心資金因應部署加大了市場的投入,導致上海房地產市場交易量增加。
  • 胡志明市(投資前景排名第五,發展前景排名第二)- 由於其經濟發展軌跡被認為與早期中國相似,大型地區性發展商及愈來愈多私募基金均看好當地市場,他們預計其房地產價格將會出現類似中國內地市場的上漲趨勢。

報告中其他主要的調查結果包括:

  • 東京的強勁表現。租金增長前景的減弱導致去年東京排名下降,而在此之前,它的表現極為強勁。儘管這些擔憂仍然持續,但由於其目前的收益率與極低的主權債券收益率之間維持健康差距,日本已成為尋求收益率投資者的目的地。

各種在評級中 領先的買入/持有/賣出資產類別如下:

  • 寫字樓-買入胡志明市,出售台北
  • 住宅-買入胡志明市,出售首爾
  • 零售-買入胡志明市,出售台北
  • 工業/批發-買入深圳,出售台北

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蘇佐鴻
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